С одной стороны – недоверие к КСК, задолженность по ежемесячным взносам, халатное отношение к общему имуществу многоквартирного жилого дома, с другой – непрозрачность финансово-хозяйственной деятельности КСК, зачастую отсутствие разъяснительной работы с жильцами и конкретных мер по благоустройству общего имущества дома. На сегодня подобное противостояние жильцов некоторых многоэтажек и КСК уже дает свои горькие плоды – плачевное состояние части жилого фонда.
Ряд нюансов Закона РК «О жилищных отношениях» и вопросов касательно его применения в интервью с директором филиала АО «Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ» в ЗКО Гульнарой Исмагуловой.
– Закон РК «О жилищных отношениях» является основным нормативным правовым актом, регулирующим сферу жилищных отношений, и несет в себе главенство интересов собственников квартир. Вместе с тем, множество жалоб жильцов на КСК говорит о том, что законодательство в области жилищно-коммунальных отношений не эффективно?
– Однозначно утверждать, что законодательство неэффективно, было бы не совсем правильным. На сегодняшний день практически все жилье граждан находится в их частной собственности. Государство законодательно предоставляет гражданам самим принимать оптимальные для них решения по управлению, определяя собрание собственников квартир как высший орган управления многоквартирным жилым домом (МЖД), обладающий исключительной компетенцией. На собраниях собственников квартир рассматриваются и принимаются решения по первостепенным вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума (выбор формы управления, утверждение размеров ежемесячных взносов, расходования денег, накопленных на сберегательном счете, утверждения сметы расходов на проведение капитального ремонта и др.). Вопросы контроля деятельности КСК предоставлены в большей степени самим собственникам квартир.
Очень важно активное участие собственников квартир в принятии решений по самым актуальным вопросам управления домом, их бережное отношение к общему имуществу, понимание необходимости своевременного внесения денежных средств для эксплуатации и содержания МЖД. Вместе с тем, государство дополнительно принимает меры по защите прав граждан, как потребителей услуг по управлению и содержанию МЖД.
В учебных заведениях прорабатываются и постепенно внедряются специальности в сфере управления МЖД, нами постоянно проводятся курсы повышения квалификации специалистов в сфере ЖКХ. Таким образом, принимаются меры по повышению эффективности сферы управления МЖД, усилению контроля деятельности субъектов жилищной сферы (КСК, собственники квартир, сервисные компании), повышению квалификации работников данной сферы.
– Каким образом жильцы могут контролировать расходы КСК, ведь это деньги собственников квартир?
– По закону расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума должны быть отражены в отчете по управлению МЖД, который представляется индивидуально собственнику квартиры в письменной форме либо в форме электронного документа ежеквартально. Таким образом, собственникам квартир предоставлена прямая возможность осуществлять контроль расходования средств и требовать от КСК полного отчета, а КСК, в свою очередь, обязаны предоставить и показать все необходимые документы. Другое дело, что не все собственники квартир знают свои права и защищают их, чем могут пользоваться в собственных интересах недобросовестные руководители КСК.
К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относится избрание и освобождение председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии. То есть, если работа ревизионной комиссии КСК не устраивает собственников квартир, то на общем собрании можно выбрать новых членов ревизионной комиссии КСК.
Кроме того, недавно созданы жилищные инспекции при акиматах, которые в помощь жильцам осуществляют часть контрольно-надзорных функций в сфере управления и содержания МЖД, такие как: согласование сметы расходов на проведение отдельных видов капитального ремонта, представленной КСК, финансируемых с участием жилищной помощи; участие в комиссиях по приемке выполненных работ по отдельным видам капитального ремонта; проведение проверки наличия отчета по управлению МЖД при обращении собственников квартир, соблюдение собственниками квартир порядка использования, содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества дома и прилегающих территорий. В целях прозрачности деятельности КСК в настоящее время прорабатывается вопрос внедрения электронной системы с условным названием «Е-Шанырак», содержащей сведения о деятельности каждого КСК по каждому МЖД по всей стране. Работа в этом направлении уже началась. Данная электронная система будет содержать весь необходимый функционал – сведения о конкретном МЖД, о его управлении и содержании, о взносах/задолженности собственников квартир, расходах, возможности электронного голосования по вопросам компетенции общего собрания собственников квартир (что, в свою очередь значительно облегчит процедуру проведения собраний и принятия им решений) и множество иных вопросов, которые позволят улучшить прозрачность расходования средств. Предполагается, что у каждого собственника квартиры будет «личный кабинет», в котором будет возможность контролировать свои взносы, наблюдать за работой КСК, получать извещения о мероприятиях КСК, голосовать по вопросам общего собрания жильцов и др. Также, в целях удобства для жильцов, планируется разработка соответствующего мобильного приложения для сотовых телефонов.
Внедрение данной системы актуально и эффективно не только для жильцов, но и для всех субъектов жилищных отношений – акиматов, жилищных инспекций, КСК, управляющих компаний, специалистов в сфере ЖКХ и др.
– Сейчас много говорят про накопление денег на капитальный ремонт дома, при этом многие жильцы с такой нормой закона не согласны. Разъясните данную ситуацию.
– На сегодняшний день выделение денежных средств на капитальный ремонт домов из республиканского бюджета приостановлено. Капитальный ремонт в настоящее время осуществляется за счет возвратных денег от собственников квартир.
Многоквартирный жилой дом, зарегистрированный как объект кондоминиума – это единый имущественный комплекс, состоящий из квартир, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, и общего имущества, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности. Общее имущество (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, общедомовые инженерные системы и др.) в дальнейшем потребует капитального ремонта. А это немалые средства, выделить которые единовременно из своего бюджета может не каждый гражданин, в связи с чем накопление на сегодня является единственным приемлемым вариантом.
В соответствии с законом собственники квартир для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет КСК сумму в размере, определяемом на собрании собственников квартир, но не менее размера 0,02-кратного месячного расчетного показателя, в расчете на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения.
– Определение оптимальной модели управления МЖД также является одной и самых актуальных и обсуждаемых проблем в данной сфере.
– Действительно, форма «один дом – один КСК – один счет» способствует прозрачности в управлении и содержании МЖД. Средства жильцов идут только на свой дом. Но при этом утверждать, что КСК как форма управления хуже условной управляющей компании и наоборот, будет не совсем верным ввиду многих факторов, влияющих на качество управления МЖД в каждом индивидуальном случае (профессиональные качества управляющего, прозрачность расходования средств, уровень внесения ежемесячных взносов собственников квартир, техническое состояние МЖД, активность жильцов в принятии решений касательно дома и многое другое).
В обсуждении оптимальной модели управления МЖД задействованы не только государственные органы, но и представители собственников квартир, управляющих компаний, общественных объединений, ассоциаций КСК. Обобщаются и анализируются проблемные вопросы, в том числе поступающие от собственников квартир жалобы и предложения.
Записала Наталия ПАВЛОВА